Защита беститульного владения недвижимостью, или Как нефтебаза из гражданского оборота выпала

Настоящая заметка посвящена одному из самых интересных встретившихся мне в прошлом году кейсов, в котором смешалось все: и кони, и люди и вещно-правовые вопросы беститульного владения вещью, и обязательственно-правовая катавасия с отступным, и общегражданские вопросы способов защиты права, и многое другое.

Дабы не выглядеть автором открытого письма в поддержку определенных участников гражданского оборота, не буду называть в тексте ни номера дел, ни участвовавших в них лиц, - все это любопытствующий читатель может при желании спросить в комментариях.

В дальнейшем также позволю себе с дозволения публики игнорировать некие незначительные эпизоды дела (да простят меня персонажи сего казуса, которым они могут показаться отнюдь не незначительными), чтобы не сбивать читателя с толку и не уводить его с магистральной линии повествования.

Итак, фактические обстоятельства в упрощенном варианте сводятся к следующему.

1. В некотором царстве, в некотором государстве жил-был застройщик, который на арендуемом для соответствующей цели земельном участке возвел объект недвижимости (нефтебазу) с соблюдением всех требований законодательства.

Данный объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет как законченное строительством сооружение, однако право собственности Застройщика на него зарегистрировано не было (с 01.01.2017г., кстати, такая ситуация стала, по общему правилу, невозможной на основании подп. 1 п. 3 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ). В дальнейшем предлагаю воспринимать данную оказию как свершившийся факт и, не доискиваясь глубинных причин неосуществления государственной регистрации права (которым можно было бы посвятить отдельную повесть [1] ), признать возможной такую ситуацию, что кто-то построил нефтебазу и забыл зарегистрировать на нее право.

Несмотря на отсутствие регистрации права собственности, застройщик заключил в 2009 году соглашение об отступном с подрядной компанией, которая занималась строительством этого, а также ряда других объектов, и передал нефтебазу "в собственность" подрядчику в счет своей задолженности за выполненные работы. Стороны подписали акт приемки-передачи, не проводя каких-либо регистрационных действий.

В 2010 году вступившим в законную силу решением арбитражного суда органу местного самоуправления отказано в иске к застройщику о признании объекта самовольной постройкой. Судом установлено, что нефтебаза возведена на специально отведенном для этого земельном участке и в строгом соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами.

Вскоре после этого в отношении застройщика была введена процедура банкротства, в которой конкурсный управляющий решил проявить себя защитником конкурсной массы, в связи с чем обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании соглашения об отступном как противоречащего интересам кредиторов. Несмотря на гулкий бас и сверкающие от гнева глаза (как только в заседании ему приходилось вспоминать про столь вопиющее нарушение прав кредиторов), управляющий проиграл спор в связи с пропуском срока исковой давности.

Обидевшись на весь мир и полагая, что в случае регистрации права собственности на нефтебазу она отойдет по соглашению об отступном в пользу подрядчика (не читал наш управляющий постановление Президиума ВАС РФ № 2826/14 от 17.06.2014г., не слышал про п. 34 постановления Пленума ВАС РФ № 35 от 22.06.2012г. и т.д.), он решил сделать практически невозможное - завершить конкурсное производство, не регистрируя право собственности на законченную строительством нефтебазу. Конкурсные кредиторы не возражали - мол, кому она нужна, в наш постиндустриальный век и с нашими отечественными цифровыми технологиями, эта ваша нефтебаза. Суд тоже не имел в данной связи ничего против, поэтому конкурсное производство завершил, и застройщик канул в иной, лучший, зареестровый, мир.

Не успели внезапно промчаться мимо эти удивительные события, и только-только скрылся из виду перехитривший сам себя конкурсный управляющий, как подрядная организация (кредитор по отступному) обнаружила следующее:

- существует построенное здание, в отношении которого есть решение суда о том, что оно не является самовольной постройкой и возведено по всем правилам;

- в отношении данного здания отсутствует зарегистрированное право собственности;

- лицо, которое могло зарегистрировать право собственности за собой, ликвидировано;

- здание находится в фактическом владении подрядной организации, которой это здание было передано по соглашению об отступном, при этом в отношении соглашения об отступном имеется судебный акт об отказе в признании его недействительным.

Для чистоты эксперимента я попросил бы оставить в стороне эти шуточки про п. 5.2 ст. 64 ГК РФ о возобновлении процедуры банкротства в связи с обнаружением имущества ликвидированного банкрота - предположим, что предусмотренные данной нормой 5 лет с даты ликвидации компании уже прошли, да и сами кредиторы уже тоже. прошли. Другими словами, не ласкает наш научный взгляд решение данной проблемы через возобновление банкротства, и точка. И отрицаем мы эту возможность настолько резко и категорично во многом для того, чтобы, как вы уже догадались, уважаемый читатель, оставить нашего подрядчика наедине с его нефтебазой, а между ними небольшой прослоечкой заложить соглашеньице об отступом-с. И посмотреть, что из этой преувлекательнейшей истории получится.

2. Не думаю, что кто-то из читателей будет сильно удивлен, если узнает, что через непродолжительное время после ликвидации застройщика на нефтебазу пришли серьезные дяди (без малиновых пиджаков, но тем не менее), которые вежливо, но строго попросили обосновать, а чем собственно наш подрядчик-кредитор лучше, чем неопределенный круг лиц под названием "Желающие быть владельцами нефтебазы". Ведь право собственности у нашего героя не зарегистрировано - стало быть, это "вилами по воде" писано, что он имеет какие-либо права на нефтебазу. Неоднократно прослушав, видимо, все аудиолекции проф. Бевзенко Р.С., дяди обнаруживали глубокое понимание принципа необходимости внесения записи в реестр для целей возникновения права (принцип внесения). "Нет зарегистрированного права - и базара нет", - любили повторять они.

Вскоре в результате недружественного захвата здания, в ходе которого подрядчик-кредитор был просто вышвырнут наружу, на нефтебазе обосновался новый хозяин, не имевший никакого отношения к объекту, который разместил на КПП сотрудников нанятого им ЧОПа и полностью лишил прежнего владельца доступа к имуществу. В то время как над нефтебазой зловеще развевался пиратский флаг Веселого Роджера, а из-за стен доносились вопли, скрежет зубов и гиканье орков, изгнанный подрядчик-кредитор пытался обратиться за помощью к уголовному судопроизводству, однако его и здесь каким-то непостижимым образом преследовали недавно услышанные им слова: "Нет зарегистрированного права - и базара нет".

Нашему герою ничего не оставалось делать, кроме как выбирать между двумя действиями: 1) нанять более сильный ЧОП и попробовать отбить объект, 2) обратиться в арбитражный суд с иском о защите своих прав. Будучи людьми искушенными, но цивилизованными, руководители подрядчика-кредитора, недолго колеблясь, избрали второй путь и, сформулировав требования как "истребовать из чужого незаконного владения комплекс нефтебазы", обратились в суд.

Суд первой инстанции на удивление удовлетворил иск, указав, что истец является собственником объекта на основании соглашения об отступном, а ответчик никаких прав на объект не имеет. Понятно, что рассуждения суда первой инстанции были далеки от юриспруденции, зато основывались на врожденном и рационально осознанном чувстве справедливости.

Суду апелляционной инстанции вывод нижестоящего судьи о наличии у истца титула собственника совершенно не понравился. Не понравился настолько, что одновременно были отвергнуты и все остальные доводы истца о возможности защиты его законного владения по правилам действующей редакции ГК РФ (в этой части куцей, но все же).

А ссылался наш фактический владелец, в частности, на статью 305 ГК РФ через призму пункта 60 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22, где сказано, что покупатель, получивший от продавца вещь во владение, до момента государственной регистрации перехода права вправе защищаться с помощью статей 301-304 ГК РФ. Апеллировал изгнанный подрядчик-кредитор и к положениям о защите фактического владения на основании п. 2 ст. 234 ГК РФ с прицелом на то, чтобы отбить объект не мытьем так катаньем.

Надо сказать, что уже при подготовке правовой позиции наш герой слегка приуныл, когда обнаружил, что на практике норма ст. 305 ГК РФ применяется только к арендаторам; что касается пункта 60 постановления № 10/22, то он вообще оказался «мертвой нормой». По поводу статьи 234 ГК РФ с самого начало было мало иллюзий – кажется, легче захватчику нефтебазы пройти через игольное ушко и попасть в рай, чем подрядчику-кредитору выполнить все критерии постановления Пленума № 10/22 (хотя, вообще говоря, есть мнение, что эти критерии применяются только к приобретению права собственности по п. 1 ст. 234 ГК РФ, а не к защите фактического владения по п. 2 ст. 234 ГК РФ, но практика считает иначе).

В общем, как и ожидалось, апелляционный суд отказал в иске и в своем постановлении доходчиво объяснил нашему герою, что: а) собственником он не является, б) основания для защиты в связи с законным владением по ст. 305 ГК РФ отсутствуют, поскольку отступное – соглашение реальное, и до исполнения отступного (регистрации перехода права) кредитор не вправе требовать передачи ему предмета отступного (привет постановлению Президиума ВАС РФ № 2826/14 от 17.06.2014г.), т.е. вроде бы права кредитора на вещь в силу реальности соглашения об отступном не могут возникнуть до перехода права. Что касается защиты по п. 2 ст. 234 ГК РФ, то здесь апелляционный суд по полной программе пропустил позицию истца через мясорубку постановления Пленума № 10/22 – указали на недобросовестность приобретения (не мог не знать, что без регистрации собственность не возникает), а также (видимо, забыв про то, что было написано ранее) добавили про то, что основанием для получения владения в данном случае явился договор, что противоречит природе приобретательной давности (см. п. 15 названного постановления Пленумов).

Суд кассационной инстанции подобный исход одобрил, ничего нового в правовую позицию апелляционного суда не привнеся.

ВС РФ выдал на-гора отказное определение в передаче дела, в котором мотивировочная часть свелась к тому, что "суды верно установили, что истец не являлся собственником имущества". Никакого анализа доводам кассационной жалобы о неверном применении судами норм ГК РФ о защите фактического владения Верховный Суд не дал.

Проведенный эксперимент продемонстрировал полное отсутствие возможности эффективной защиты беститульного владения в российской правовой действительности. Отсутствие прямо сформулированных положений законодательства о защите владения приводит к тому, что объекты без зарегистрированных прав, подобно рассмотренному, фактически выбывают из легального хозяйственного оборота и становятся добычей тех субъектов, которые не чураются физических способов завладения имуществом (сами при этом, кстати, находясь под риском отъема объекта еще более сильным захватчиком). Другими словами, подобные объекты становятся фактически легализованными оазисами произвола и бесправия, в которых у участников событий нет никаких иных средств защиты и удержания вещи, кроме привлечения вооруженных отрядов ЧОПовцев.

3. Как могли бы иначе складываться правовые реалии в рассмотренном случае?

Понятно, что если бы к настоящему времени был принят проект изменений ГК РФ в части совершенствования вещного права (законопроект № 47538-6), то иск подрядчика-кредитора должен был бы быть удовлетворен, а незваный гость, который за все время даже не пытался представить обоснование своим правам на недвижимость, - изгнан с применением принудительной силы государства. В данном законопроекте зафиксированы, в частности, такие краеугольные положения, как:

- понимание владения как фактического господства лица над объектом владения (а не владения на основании закона или договора, как сейчас указано в ст. 305 ГК РФ), которое не подлежит государственной регистрации;

- тезис о том, что нарушенное владение не считается утраченным, если лицо в установленном порядке воспользовалось защитой владения (ответ на неоднократно задававшийся судами вопрос: а как вы можете считать себя владельцами имущества, если истребуете его из чужого владения и тем самым признаете, что уже владельцами не являетесь);

- предоставление права на защиту владения любому владельцу, независимо от того, принадлежит ли ему в отношении объекта владения право на имущество. Исковые требование в таком случае подлежат удовлетворению, если судом будет установлено, что владелец лишился объекта владения помимо своей воли, т.е. в результате самоуправства другого лица.

То, что до сих пор этот проект не принят и, кажется, совсем затерялся под сукном – и грустно, и больно, и обидно (притом не только с позиций юридических, но и с гражданско-политических – получается, что в нашей стране абсолютно легально можно брать все, что «плохо лежит»).

Вместе с тем, на мой взгляд, действующая редакция ГК РФ при должном толковании также может быть настроена на то, чтобы предоставлять защиту определенным категориям фактических владельцев.

Прежде всего, это возможно было бы сделать судебным толкованием пункта 2 статьи 234 ГК РФ, согласно которому «д о приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания». Как видно, в отличие от п. 1 ст. 234 ГК РФ, в данной норме условиями судебной защиты не названы критерии добросовестности, открытости и непрерывности владения, а указано лишь на необходимость владеть «как своим собственным», что может быть истолковано в пользу неприменения непроходимых фильтров постановления Пленумов № 10/22. К сожалению, в настоящее время практика такой подход не разделяет.

Применительно же к специфике владения имуществом на основании соглашения об отступном, следовало бы отметить, что признаваемая в настоящее время реальность отступного, на мой взгляд, не должна приводить к отказу в признании фактического владения основанным «на договоре» применительно к ст. 305 ГК РФ. Иначе получается какая-то странная ситуация, когда вещь поступает в обладание кредитора по воле прежнего владельца, но эта воля игнорируется, а само владение не подпадает под критерии «законного». Понятно, что исполнение соглашения об отступном до регистрации перехода права к кредитору не влечет изменение отношений собственника с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ), не влечет возможность изъятия имущества из конкурсной массы банкрота (постановление Президиума ВАС РФ № 2826/14 от 17.06.2014г.) и т.д., но какие доктринальные соображения могут быть положены в обоснование невозможности кредитора, получившего отступное в фактическое владение, защищаться от незаконных посягательств третьих лиц на это имущество? Применительно к той же купле-продаже в п. 60 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 четко сказано, что до государственной регистрации перехода права к покупателю такой покупатель, получивший владение, вправе защищаться по правилам ст. 305 ГК РФ (как владеющий по договору). То есть, другими словами, если должник передает имущество кредитору не по соглашению об отступном, а по договору купли-продажи, совершая в дальнейшем зачет покупной цены с суммой долга, то беститульный покупатель обладает правами по ст. 305 ГК РФ в силу прямого указания постановления Пленумов № 10/22. А коль скоро стороны достигают того же правового эффекта другим способом (соглашением об отступном), то право на защиту по ст. 305 ГК РФ судами отрицается. Нелогично.

Понятно, что в настоящем случае казус «утяжелен» еще и тем, что и сам застройщик не являлся зарегистрированным собственником объекта, а был лишь его законным владельцем (п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 25), что ставит, помимо прочего, вопрос о возможности передачи законного владения в действующих правовых реалиях. Догматический ответ «нет, такого действующий закон не предусматривает» спотыкается о соображения практического разума, которому в случае ликвидации законного владельца незарегистрированной недвижимости нужно признать построенный и функционирующий объект вычеркнутым из системы гражданского оборота. Именно поэтому суды иногда идут наперекор догматическим соображениям и признают даже возможность возникновения права собственности на недвижимость в том случае, если ликвидированный застройщик, передавший недвижимый объект иному лицу по договору купли-продажи, не обладал зарегистрированным правом собственности на объект (см., напр., постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.02.2015г. по делу № А41-29183/14).

Резюмируя изложенное, хотелось бы еще раз привлечь внимание к необходимости наискорейшего принятия вещно-правового блока поправок в ГК РФ (как минимум, в части защиты фактического владения), поскольку этот законопроект не просто является плодом яркой научной мысли его разработчиков, но и, как показывает практика, востребован «на земле», среди обычных хозяйствующих субъектов, которые желали бы более эффективных гарантий защиты своих экономических прав и законных интересов.

[1] Скажу лишь, что основной причиной отсутствия регистрации послужили земельно-правовые проблемы и ряд длительных судебных разбирательств в связи с этим, впоследствии разрешившихся в пользу застройщика.