Екатерина Тимофеева: "У девелоперов торговой недвижимости появился шанс более зрело взглянуть на свои проекты"

Через месяц в Петербурге откроется единственный в этом году крупный торговый центр "Охта Молл". Его управляющий директор Екатерина Тимофеева рассказала в интервью Арендатор.ру, какие усилия приложил собственник проекта для того, чтобы объект стал востребованным среди арендаторов и посетителей на фоне высокого уровня конкуренции и новых экономических реалий в стране.

Как Вы оцениваете текущую ситуацию на рынке торговой недвижимости России, в частности, на петербургском рынке?

Российский рынок уже адаптировался к изменившимся экономическим условиям. Однако локальные рынки ведут себя по-разному. К примеру, в Петербурге прекратилось строительство новых крупных торговых центров. Аналогичная ситуация наблюдается во многих региональных городах России. Примечательно недавнее исследование Cushman&Wakefield, в котором говорится, что новые ТЦ сегодня не строят как минимум в 30% российских городов с населением более 500 тыс. жителей. Еще хуже обстоят дела в населенных пунктах с меньшим числом жителей. Девелоперы заняли выжидательную по-зицию. Те изменения, которые происходят, в основном касаются реконцепции действующих объектов и ограничиваются ремонтом и обновлением дизайна ТЦ, пересмотром пула арендаторов.

Но если для некоторых регионов, где до кризиса и так наблюдался дефицит торговых площадей, отсутствие новых проектов означает полную остановку развития, то в Петербурге ситуация не столь критична. Город занимает очень высокие позиции по обеспеченности населения торговыми площадями за счет ранее введенных объектов. И бурный рост сменился здесь естественным для рынка затишьем, что лишь пойдет ему на пользу. У девелоперов торговой недвижимости появился шанс более зрело взглянуть на свои проекты, создать более качественный и востребованный продукт.

Как долго продлится это затишье и не вызовет ли оно нехватку торговых площадей, когда экономическая ситуация стабилизируется?

Если учесть, что строительство крупных торговых центров занимает не менее 2-3 лет, мы уже можем оценивать ситуацию в среднесрочной перспективе. Наш ТРЦ, построенный концерном SRV , – единственный масштабный проект, который будет открыт в городе в 2016-2018 годах (его общая площадь – 148 тыс. кв. м). Если за этот промежуток времени экономическая ситуация пойдет в рост, это однозначно приведет к изменению позиций арендаторов и арендодателей, усилит конкуренцию между ритейлерами. Арендаторы с долгосрочной стратегией развития уже сейчас смотрят в будущее и понимают, что экономическая ситуация рано или поздно изменится. Они не приостанавливают развитие, ведь для сети остановка – это риск потерять свою долю рынка, они должны постоянно расти. Поэтому закладывать "первые камни" в строительство новых качественных проектов можно уже сейчас. Другое дело, что подходить к этому нужно более взвешенно. Ситуация, когда на рынке поглощалось все, что строилось, думаю, повторится еще не скоро.

Как в сегодняшних реалиях избежать оттока операторов и опустения объектов?

Самый верный рецепт – качественное управление торговым центром силами профессио-нальной команды, которая быстро принимает решения, оперативно действует в соответствии с динамикой изменения рынка, реагирует на запросы арендаторов, помогает им развиваться. Это целый набор действий, который включает грамотное и интенсивное маркетинговое управление проектом, стратегическое понимание направления развития в долгосрочной перспективе. Важен также качественный операционно-эксплуатационный сервис. Например, в проектах нашей компании в Петербурге экономии на коммунальных платежах арендаторов удается достичь благодаря тому, что здания построены в соответствии с принципами "зеленого" строительства.

В последнее время наблюдается постепенное уменьшение присутствия зарубежных ритейлеров на российском рынке. Как Вы считаете, сохранится ли эта тенденция в дальнейшем?

Зарубежные ретейлеры действительно развиваются на российском рынке не так активно, как в предыдущие периоды. При этом многие международные операторы рассматривают ротацию как направление развития и переходят из менее качественных проектов в более успешные. Поэтому сегодня девелоперы должны постоянно держать в тонусе свои объекты и предлагать максимально качественный уровень. Для новых проектов это возможность, для менее успешных – риск. Следует также отметить, что зарубежные бренды уходят не навсегда. Например, итальянская Terranova около года назад закрыла свои магазины в Петербурге, но вновь откроется в нашем ТРК в августе этого года.

Формировать пул арендаторов для "Охта Молла" приходится в непростых условиях. Сказалось ли это на их составе и процессе переговоров?

Действительно, на рынке сложились непростые условия, и это влияет на процесс перего-воров с арендаторами. Но нам удалось сформировать качественный пул операторов, в том числе привлечь новые форматы и не представленные в городе сети. Например, в нашем новом объекте в новом формате откроется гипермаркет "Лента". Развлекательные центры будут представлены дебютирующими в Петербурге сетями – батутным парком Razgon, детским развлекательным центром "ФэнтазиГрад". Сеть "КАРО" разместит здесь свой флагманский, самый большой и инновационный кинотеатр в Петербурге. Пул fashion-арендаторов также включает крупные международные бренды, многих из них мы уже анонсировали, о некоторых объявим ближе к открытию.

Расскажите, на какой стадии сейчас находится объект, что осталось доделать до от-крытия?

Строительство ТРК уже завершено, а до конца июля мы получим акт ввода в эксплуатацию. Арендаторы заканчивают отделочные работы, чтобы принять первых покупателей уже 27 августа, в тот день, когда торговый центр откроет свои двери. Сейчас, когда до запуска ТЦ осталось чуть более месяца, команда проекта сфокусирована на подготовке церемонии открытия объекта.

Были ли дополнительные сложнсти при реализации, учитывая ситуацию с закупками им-портных строительных и отделочных материалов?

У нашего проекта нестандартная для торгового центра архитектура, и у нее есть своя история возникновения. Когда мы формировали техническое задание для нашего финского партнера – архитектурного бюро L Architects, – бриф заключал в себе идею не повторять типовые проекты прямоугольной формы из бетона и стекла. Главный архитектор L Architects Роберт Трапп очень практично подошел к этой задаче, он взял лист бумаги, сделал из него прямоугольную коробку и начал крутить ее в руках в поисках гармоничной формы. Найдя ее, предложил ее нам в качестве проекта. Так появились линии и грани, та необычная архитектура, которая реализована на практике. С этой концепцией мы планируем участвовать в различных профессиональных премиях по архитектуре, в частности на European Property Awards в архитектурной номинации. Что касается процесса воплощения проекта непосредственно на строительной площадке, то пул подрядчиков компании насчитывает около тысячи контрактов. Экспертиза, опыт и налаженные связи с поставщиками позволили использовать при строительстве именно те материалы, которые были задуманы на стадии концепции.

Как за время строительства ТЦ изменилась транспортная и инфраструктурная обстановка вокруг объекта?

Концерн SRV инвестировал собственные средства в строительство новой дороги, которая получила название Брантовской. Магистраль уже построена и введена в эксплуатацию. Это один из редких случаев, когда девелопер вложил собственные ресурсы в изменение транспортной инфраструктуры вокруг объекта. До открытия ТРЦ будет реализовано еще несколько проектов, призванных улучшить дорожную ситуацию. Например, запланировано расширение Якорной улицы и частичное изменение схемы движения по ней. Также будет организован проезд на парковку торгового центра с проспекта Шаумяна. В результате этих преобразований подъехать на автомобиле к объекту можно будет с трех крупных магистралей. Для посетителей предусмотрено около 2 тыс. машино-мест для парковки у ТРЦ и на двух уровнях подземного паркинга. Кроме того, будет запущено два маршрута бесплатных автобусов. Первый из них, от станции метро "Новочеркасская", начнет работать в день открытия. Второй, из жилого массива Ржевка, появится ближе к концу года.

Вы называете локацию вашего торгового центра удачной по разным параметрам. Однако жители Петербурга все еще мало знакомы с этой частью города.

Охта сейчас очень активно преображается. Здесь развивается большое количество жилых проектов, которые реализуют такие крупные компании как YIT, NCC, Setl City и пр. В ближайшие два года здесь появятся новые квартиры для 28 тыс. семей. Конечно, всю эту аудиторию мы рассматриваем в качестве будущих посетителей нашего ТЦ. В районе также сосредоточен целый ряд бизнес-центров, как функционирующих, так и строящихся. Уже сегодня в них работает 42 тыс. сотрудников. Открытие торгового комплекса существенно изменит инфраструктуру района.

Как Вы планируете отстраиваться от конкурентов?

Конкуренция на ранке торговых комплексов в Петербурге довольно высокая. Несмотря на то, что в ближайшие два года новых крупных объектов здесь не появится, город местами перенасыщен торговыми площадями. Хотя Охта в этом плане испытывает дефицит, территориально она расположена близко к центру города, где действуют два популярных у горожан ТЦ, соизмеримых по масштабу с нашим проектом. У той же "Галереи" достаточно агрессивная маркетинговая стратегия, большие рекламные бюджеты и др. Однако нам есть, что предложить посетителям помимо традиционного шопинга. Время классических торговых центров проходит. В нашем ТЦ будут представлены дополнительные возможности для проведения досуга, в частности, культурно-образовательное пространство "Охта Lab". Этот проект будет сильно отличаться от того, что предлагают другие торговые центры.

Для чего Вы решили включить культурно-образовательную функцию в ТЦ?

Культурно-образовательное пространство "Охта Lab" займет более 1 тыс. кв. м в галерее второго этажа. Здесь будут проходить различные культурные городские события. Мы представим три ключевых направления. Первое – "Охта Talk" – это площадка для дискуссий, лекций и выступлений известных спикеров из сферы культуры, искусства, бизнеса и кино. Второе направление – "Охта Art", где в сотрудничестве с галереями современного искусства будут организованы выставки. Планируем сотрудничать с русскими дизайнерами, представлять здесь их коллекции. Третий проект – общественная библиотека, – который мы реализуем при поддержке Комитета по культуре Санкт-Петербурга и Центральной городской публичной библиотеки им. В.В. Маяковского. Это прецедент – городская библиотека в составе торгового центра появится в России впервые.

Пространство также призвано привлечь дополнительную аудиторию в ТК. Сейчас наша задача – развить данное пространство до максимального уровня узнаваемости, чтобы он стал успешным и посещаемым, поэтому пока он является затратной строкой для собственника ТЦ. Но в дальнейшем у компании есть планы по коммерциализации пространства. В частности, предполагается предоставление коммерческих услуг: аренду площадок для проведения презентаций, залов для лекций, переговорных комнат, конференц-зала и др. Будут открыты тематические магазины и кафе. Кстати, один из арендаторов пространства уже есть, в нем разместится кофейня сети "ДаблБи". Вероятно, какие-то активности будут происходить и с участием основных арендаторов ТЦ. При этом у проекта предполагаются коммерческие партнеры, одним из которых станет компания "Мегафон". В ближайшее время будут подписаны и другие соглашения.

То есть вы разделяете точку зрения о том, что время классических моллов прошло и для того, чтобы создать успешный продукт, недостаточно просто наполнить его магазинами?

Современные тенденции задают определенный темп развития для торговых проектов. Когда несколько лет назад наша команда приступила к разработке концепции проекта на Охте, уже тогда было понятно - чтобы привлечь ту аудиторию, на которую рассчитан проект, необходимо предложить новый продукт, новую идею. Изучая современные тенденции, мы ориентировались на опыт таких компаний-новаторов как Uber, изменившей привычки передвижения по городу для миллионов людей, Airbnb, изменившей опыт путешествий, социальные сети, изменившие формат общения и обмена информацией. К примеру, в рамках продвижения проекта мы запланировали два арт-проекта. Один из них – Art Wall – мы реализуем совместно с галереей современного искусства "Эрарта". В центральном атриуме ТРЦ будет представлено 250 кв. м современного искусства – прямо на стенах торгового центра. Другая инициатива – совместный проект с Музеем стрит-арта. Этим летом, еще до открытия ТРЦ, мы превратим несколько функционирующих промышленных и офисных зданий, расположенных рядом с ТЦ, в объекты искусства. Проект называется "Шаги". Экспозиция музея под открытым небом займет шесть стен общей площадью около 2 тыс. кв. м. Изображения будут меняться, и петербуржцы смогут наблюдать за этими изменениями.

Рассматриваете ли Вы сейчас возможности развивать новые торговые проекты в городе и регионах?

Сегодня все наши усилия направлены на достройку и ввод текущих проектов – одного в Петербурге и второго – ТЦ "4DAILY" в Московской области. После их открытия будет принято решение о дальнейших инвестициях в российский рынок. Также компания развивает подразделение, специализирующееся на управлении коммерческой недвижимостью – SRV 360. Эта компания вышла на рынок внешнего управления в 2014 году. Сейчас в ее активе более 500 тыс. кв. м недвижимости. Помимо проектов самого концерна, это объекты сторонних собственников – многофункциональный комплекс "Мега" в Калининграде, включающий офисные и торговые площади, бизнес-центр класса А Eightedges в Петербурге и другие.