Срок исковой давности признания приватизации недействительной в России

Приватизация квартиры считается реализацией жилищных прав человека. Если права нарушены потребуется оспорить приватизацию – а значит, не избежать упоминания об исковой давности.

Гражданское законодательство определяет исковую давность как срок для защиты нарушенных прав человека (ст. 195 ГК РФ).

Пресловутая исковая давность в делах по приватизации квартиры имеет ряд нюансов. Прежде чем обращаться в суд, нужно установить причину нарушения прав, особенности этой причины, а также срок, в течение которого решение может быть оспорено. Попробуем разобраться, когда используется исковая давность, каковы сроки и можно ли их восстановить в случае пропуска?

Что это такое

Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:

• передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
• в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
• участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.

Поскольку приватизация является безвозмездной сделкой, на нее распространяются условия об оспаривании и признании недействительной, зафиксированные в Гражданском кодексе РФ.

Общим правилом, позволяющим заинтересованным лицам и уполномоченным органам рассчитывать на оспаривание приватизационной сделки и признания ее недействительной, является нарушение законодательства. Гражданский кодекс РФ содержит перечень конкретных оснований, по которым допускается признание сделок недействительным, каждое из них связано с нарушением закона.

Основания для признания недействительности

Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:

• оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
• ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).

Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.

Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:

• если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
• если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
• если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).

В каждом из указанных случаев заинтересованному лицу придется доказывать основания для обращения в суд о признании недействительности сделки.

Причины для расторжения сделки по приватизации

Инициатива расторжения сделки по приватизации недвижимости может исходить от:

• Лица, интересы которого были затронуты в результате сделки, либо его представителя,
• Органов государственного надзора (прокуратура, отдел опеки и попечительства, жилищная инспекция и так далее),
• Органов местной власти, которые выступали собственниками приватизированного объекта недвижимости.

Под нарушением прав в процессе приватизации подразумеваются следующие ситуации:

• Не оповещение о проведение приватизации зарегистрированных лиц в приватизированной недвижимости,
• Включение в процесс приватизации гражданина, который уже использовал свое право приватизации, и скрыл это умышленно от участников сделки,
• Использование для проведения приватизации поддельных документов либо намеренное искажение данных в документах,
• Не привлечение к участию в приватизации несовершеннолетних лиц, прописанных или проживающих в данном жилье,
• Участие в процессе приватизации лица, которое находилось на момент подписания документов в недееспособном или неадекватном состоянии,
• Заключение сделки приватизации под давлением, угрозами или введением в заблуждение одного или нескольких участников сделки,
• Превышение полномочий доверенного лица,
• Отсутствие законных оснований у организации-собственника на проведение приватизации.

Для граждан, которые не выступали участниками сделки, срок исковой давности составляет 3 года с момента заключения сделки. В случае иска о признании сделки приватизации недействительной срок исковой давности будет зависеть от признания сделки ничтожной или оспоримой. В первом случае срок исковой давности будет составлять 3 года, а в отношении оспоримых сделок – 1 год.

Под указанной процедурой понимается действие, согласно которому жилье, принадлежащее муниципальному образованию, переоформляется в собственность частного лица. Данный процесс урегулирован законом РФ №1541-1. Мероприятие может проводиться на безвозмездной и платной основе. Чаще всего граждане предпочитают получить квадратные метры безвозмездно.

Однако существует ряд нюансов, которые стоит учитывать при подаче заявки. Так, передача жилплощади человеку осуществляется бесплатно только раз в жизни. Единственным исключением является участие в сделке несовершеннолетних. По достижении восемнадцатилетнего возраста они вправе претендовать на жилье.

Важно! Учитывая безвозмездную основу сделок по переоформлению муниципальной собственности, отношения между участниками регулируются гражданским законодательством. В частности, ГК РФ содержит причины, по которым действия сторон могут быть оспорены.

По общим правилам основанием, позволяющим гражданам и уполномоченным структурам оспорить приватизацию и аннулировать ее, является нарушение требований действующих норм законодательства. При этом важно различать признаки недействительности возникших правоотношений. Для аннулирования произведенной процедуры в суд предъявляется требование лица, чьи законные интересы и права были нарушены нанимателями и (или) муниципалитетом. Сделка аннулируется с момента ее совершения.

Принципы, по которым производится оспаривание закреплены ст. 166 Гражданского кодекса России. Сам перечень оснований, установленный ст. 166-179 ГК содержит положения, по которым сформировалась обширная судебная практика. Во-первых, к таковым относится факт нарушения прав нанимателей жилья, например, несовершеннолетних лиц (при их исключении их числа выгодоприобретателей).

В любом случае гражданин, оспаривающий сделку, должен указать на одно из указанных выше оснований (или несколько). При этом заявление должно подкрепляться вескими документальными доказательствами. Последние бывает сложно достать и суд отказывает истцу.

Недействительность при нарушениях, связанных с участием граждан в приватизации

Поскольку Закон РФ № 1541-1 содержит точные и однозначные требования о составе лиц, имеющих право на участие в программе приватизации, любое нарушение этих правил будет являться основанием для обращения в судебные органы. Типичными примерами таких нарушений являются:

• исключение из состава собственников несовершеннолетних граждан, имеющих право пользования квартирой и постоянно в ней зарегистрированных;
• незаконное лишение права на приватизацию граждан, не проживающих в квартире, но сохраняющих право постоянного пользования (например, к таким лицам относятся субъекты, отбывающие наказание в виде лишения свободы);
• неправомерное участие в приватизации граждан, ранее использовавших данное право.

Обратите внимание! В качестве заинтересованного лица, имеющего право на обращение в суд, могут выступать не только граждане, но и уполномоченные государственные органы. Например, при защите интересов несовершеннолетних граждан правом на оспаривание сделки обладают органы опеки и попечительства, а также прокурор.

Исключение из состава будущих собственников несовершеннолетних детей допускается только с согласия органов опеки. На практике, такое согласие можно получить только при распоряжении жильем, оформление приватизационного договора без участия детей-нанимателей не допускается.

Если граждане временно отсутствуют в жилом помещении, но не потеряли право на постоянное пользование жильем, учет их мнения в процессе приватизационной сделки является обязательным. В этом случае возможны следующие варианты развития событий:

• отсутствующий гражданин имеет право оформить право собственности даже без личного участия путем выдачи нотариальной доверенности;
• путем согласия на приватизацию иных жильцов квартиры без оформления на него права собственности (такой отказ от участия в приватизации также должен удостоверяться нотариусом).

Если отсутствующий гражданин не оформил доверенность или отказ от участия в приватизационной сделке, передача права собственности на иных жильцов будет являться незаконным. В этом случае для признания сделки недействительной нужно обратиться в суд.

Еще одним основанием для оспаривания будут являться случаи повторного участия в приватизации лицами, ранее использовавшими это право. Правом на обращение в суд для признания недействительности сделки будут обладать уполномоченные государственные или муниципальные органы (например, муниципальные учреждения по управлению имуществом).

Недействительность при нарушениях, связанных с недееспособностью или отсутствием полномочий

Оформление документов на приватизацию ненадлежащим лицом также является прямым нарушением закона. К числу таких случаев относятся:

• подпись документов несовершеннолетними гражданами без согласия законных представителей (для лиц младше 14 лет самостоятельное подписание документов вообще не допускается);
• оформление приватизационных документов представителем, не имеющим надлежащую доверенность (например, с истекшим сроком действия, не удостоверенной нотариусом и т.д.);
• участие в приватизации и подписание документов недееспособных или ограниченно дееспособных субъектов (в их состав входят и несовершеннолетние дети).

Выявление указанных фактов может происходить как в результате проверок уполномоченных государственных и муниципальных органов, так и гражданами, чьи права были нарушены в результате сделки.

Типичным примером такого нарушения являются случаи оформления приватизации субъектами, имеющими психические расстройства и иные аналогичные заболевания, не позволяющими осознать суть происходящей сделки. За таких лиц все юридически значимые действия могут выполнять только законные представители (например, опекуны).

Признание сделок недействительными по таким основаниям осуществляется в судебном порядке по иску заинтересованного лица или уполномоченного органа.

Каковы последствия признания приватизации недействительной

В случае вынесения положительного решения судебного органа в части недействительности договорного соглашения о приватизации, мнимым собственникам (в случае подачи иска органами власти, владеющими этим объектом ранее) придется вернуть недвижимость собственнику.

В зависимости от обстоятельств, участники аннулированной сделки могут подать прошение о приватизации жилья вновь (в иных случаях, противоречащих закону, наниматели могут лишиться возможности приватизации данного объекта недвижимости, либо вообще лишиться этого права попав в места не столь отдаленные).

Пример:

Наниматель или один из них (основные участники сделки) представил фиктивные документы на приватизацию, сокрыв информацию о том, что ранее уже участвовал в приватизации иного объекта. Судебный орган, рассмотрев жалобу органа власти, владеющего этим объектом, вынес постановление об аннулировании данной сделки и, обвинив ответчика в мошенничестве, присудил ответчику отбывание срока за мошенничество. В этом случае сделка аннулируется полностью, а ответчик (ки) лишаются возможности приватизации какого-либо жилья. Только если заявителем не выступит лицо, не причастное к мошенничеству.

В некоторых случаях, решения судебного органа не столь категоричны, и могут носить лишь рекомендательный характер. То есть, изменить или внести изменения в некоторые пункты соглашения о приватизации, касающиеся незначительных нарушений законодательных актов или прав участников сделки.

Недействительность при совершении сделки под влияние заблуждения, угрозы, обмана или насилия

Согласно нормам Закона № 1541-1, решение об участии в программе приватизации должно быть свободным и добровольным, любое понуждение к совершению сделки, а также влияние на волеизъявление жильцов, является недопустимым. Если наниматели принимают решение под влиянием третьих лиц, в том числе при выражении угрозы или насилия, виновные граждане будут привлечены к ответственности, а сделка признана недействительной.

Аналогичным образом будет оспорена приватизационная сделка, совершенная под влиянием заблуждения или обмана, в том числе со стороны остальных жильцов квартиры. Оспаривание по данным основаниям осуществляется в судебных органах по иску уполномоченных органов или субъекта, чьи права были нарушены.

Срок исковой давности и последствия недействительности приватизации

Статьей 181 ГК РФ регламентированы сроки для обращения в суд с требованием о недействительности сделок. Поскольку приватизация жилых помещений с нарушением требований закона признается ничтожной сделкой, судом будет применяться трехлетний срок исковой давности.

Его начало связано с моментом, когда субъект узнал о нарушении своих прав или должен был это узнать. Также применяется правило о начале указанного срока с момента исполнения сделки – это будет иметь существенное значение при подаче иска уполномоченными государственными или муниципальными органами в интересах граждан.

Допускается признание недействительности только части приватизационной сделки, а последствиями оспаривания может быть:

• расторжение приватизационного договора и передача жилья обратно в муниципальную собственность;
• оформление прав по решению суда на дополнительный круг лиц, либо исключение граждан из числа правообладателей.

Если применено правило о реституции, т.е. возврате сторон в первоначальное состояние, граждане могут не утрачивать право на участие в программе приватизации. Такое положение должно быть предусмотрено в акте суда, рассматривающего иск о недействительности приватизационной сделки.

Порядок действий

Чтобы узнать, как признать приватизацию квартиры недействительной, нужно готовить исковое заявление.

До его оформления следует направить жалобу в муниципальное образование и получить от них ответ, который содержит официальную правовую позицию прежнего собственника имущества.

В документе обозначают наименование суда, информацию о сторонах. Истец последовательно излагает события приватизации, ссылается на нормативные акты, с опорой на которые он аргументирует свою позицию.

К заявлению прилагаются документы – постановления, договоры, правоустанавливающие сведения на жилье.

Образец искового заявления о признании приватизации недействительной тут.

Иск подается в суд по месту нахождения ответчика. Судья должен принять решение о принятии иска к производству в течение 5 дней после подачи документов.

Возврат иска, оставление его без движения возможен только, если истец обратился в суд с нарушением норм гражданско-процессуального и административно-процессуального законодательства.

Судопроизводство осуществляется в срок, достаточный для исследования всех обстоятельств и доказательств.

Решение суда зависит от:

• квалификации выявленных фактов;
• доказанности утверждений сторон.

Решение может быть обжаловано в апелляционной и кассационной инстанции.

В 2020 году для отмены приватизации действует предельный срок исковой давности – 10 лет.

При отмене сделки, совершенной под принуждением, угрозой, запугиванием срок давности составляет 1 год после прекращения подобных причин.

Пропуск срока не считается основанием в отказе в иске, но ответчик вправе ссылаться на это обстоятельство при защите в суде.

Читайте о приватизации нежилых помещений в общежитии. Каковы плюсы и минусы приватизации земли под многоквартирным домом? Информация здесь.