Как получать 300 000 руб. в месяц не работая (Часть 2)

Подробнееоб этих заблуждениях можно прочесть впервой части статьи. Вывод же состоялв том, что в не зависимости от количестваимеющихся у вас денег, в первую очередьнеобходимо составить реальный финансовыйплан, рассчитанный на будущие доходы.

Так какконкретно должен выглядеть финансовыйплан? Откладывать каждый день по сторублей, покупать паи какого-нибудь фондаи к концу жизни будет счастье? Согласитесь,это полная ерунда. Финансовый пландолжен позволять достичь реальнойжизненной цели.

Например,цель состоит в том, что бы в таком-тогоду начать получать 100 000 рублей в месяцпассивного дохода. Для начала, необходиморассчитать желаемый годовой пассивныйдоход:

100 000 х 12мес. = 1 200 000 руб. в год

Что бы получить желаемый доход, очевидно,недвижимость нужно купить или создать,потратив определенную сумму денег. Этасумма рассчитывается исходя из ожидаемойрентабельности (отношения годовогоарендного дохода к сумме затраченныхденег на создание/приобретениенедвижимости). Как определить для себяожидаемую рентабельность?

Если у вас есть время и желание заниматьсясозданием и/или кропотливым поискомсвоей недвижимости, смело можетерассчитывать на годовую рентабельность20% и более. Чем более вы нестандартны иопытны в бизнесе, тем на большуюрентабельность можете рассчитывать.Важно не обращать внимание на риелторов,теоретиков и «опытных» неудачников,кто начнет вас убеждать в нереальностиваших ожиданий.

Если же у вас нет свободного временина то, что бы посвятить его недвижимости,рассчитывайте на 10% рентабельность и вкачестве бонуса получите многочисленнуюармию «помощников» и большое количестводоступных объектов.

Итак,сумма необходимая для инвестированиятем, у кого есть время и желание:

1 200 000 :0,2 = 6 000 000 рублей,

для тех,у кого этого нет:

1 200 000 :0,1 =12 000 000 рублей.

Следующий шаг планирования состоит втом, что бы определить: каким образомприобрести необходимую сумму в условияхобстоятельств собственной жизни?

Например, наемный работник, зарабатывает50 тысяч рублей и имеет возможностьотложить 10 тысяч рублей в месяц. Длятого, что бы накопить 12 миллионов рублей,ему понадобится 100 лет! Даже если перепадеткакое-нибудь наследство, получится не100, а 30 лет. В любом случае, финансоваянезависимость в этой жизни ему «несветит». Почему я считал 12 миллионов, ане 6? Потому, что наемный работник неимеет предпринимательского опыта, аследовательно не стоит надеяться нанестандартный подход к арендномубизнесу. К тому же, такой человек банальнопереплатит по всем статьям. Отсюдаследует простой вывод: при имеющейсязарплате, финансовой свободы не достичь,и основные усилия должны быть направленына увеличение дохода.

Осознав горькую правду, следует подумать:как именно увеличить доход, опять же вусловиях обстоятельств собственнойжизни? Иногда у людей есть возможностькарьерного роста и стремительногоувеличения зарплаты или сопутствующегодохода. Но в большинстве случаев,необходимо создание собственногобизнеса. Чем больше вы будете увиливатьот принятие этого решения, тем дальшеот вас будет возможность финансовойнезависимости. Кроме того, если вы живетев чахлом городишке, подумайте о переездев Москву или крупный региональный город«миллионник». В таких городах гораздобольше возможностей. После переездамоего бизнеса из небольшого города вМоскву, я был удивлен, насколько прощезарабатывать деньги в столице. Хотя,понадобился примерно год на перестройкусознания.

Теперь предположим, что бизнес создан,и через один-два года самоотверженнойработы, доход составил скромные 300 тысячрублей в месяц. Даже с таким доходом ужеможно отложить примерно 200 тысяч в месяцили 2,4 миллиона в год. Потребуется околотрех лет, что бы собрать нужную сумму,в размере 6 миллионов рублей. Почемутеперь я беру сумму 6 миллионов, а не 12?Потому, что за 5 лет занятия собственнымбизнесом, человек сильно изменится ибудет способен искать и находитьнестандартные решения создавая илипокупая коммерческую недвижимость.

Наибольшая опасность периода, связанногос накоплением нужной суммы денег состоитв том, что можно забыть, ради чего былсоздан бизнес. Появляется новый кругобщения и друзей, желание соответствоватьновым стандартам успешного человека.В этот период легко спустить деньги напокупку большой квартиры для собственногопроживания, престижной машины, загородногодома и прочего хлама, никак не приближающеговас к финансовой независимости. Ну и недай бог вместо того, что бы забиратьденьги из бизнеса, «реинвестировать»их в него же. В подавляющем большинствеслучаев, эти деньги просто теряются.

Вторая опасность связана с инфляцией.Устраняется она достаточно просто,накоплением денег в иностранной валюте.При больших суммах, может быть целесообразнопокупать однокомнатные квартиры втиповых новостройках на этапестроительства, и затем перепродаватьих либо до начала оформления свидетельствана право собственности, либо через 3года после его получения. Если грамотноподходить к выбору компании застройщика,то в числе обманутых дольщиков вы врядли окажетесь.

К моменту накопления нужной суммыденег, экономическая ситуация конечноже изменится, и вам ежемесячно понадобитсяуже не 100, а 200 тысяч рублей пассивногодохода. Но если вы будете дисциплинированноследовать своему плану, то валюты илиденег «в квартирах» у вас накопится какраз на необходимую сумму. Да и бизнес,скорее всего, будет приносить уже гораздобольше денег.

Параллельно с накоплением нужной суммыденег, необходимо развивать навыкиинвестирования. Информация, полученнаяиз книг мало поможет в реальной жизни,если не будет просеяна сквозь ситособственного опыта. Необходимо начинатьискать возможности как можно раньше.Не исключено, что первый год или два, выбудете находить обычные, низкорентабельныеварианты. Чем больше вы будете общатьсяи знакомиться с новыми людьми, тем вбольшем количестве появятся новые идеии возможности. Именно тогда, уже обладаянекоторым опытом вы увидите, как именносможете достичь своей цели — финансовойнезависимости.

Занимаясь составлением плана помните,что он должен соответствовать реальнымобстоятельствам вашей собственнойжизни. Ниже представлен примерфинансового плана «с нуля», для обычногочеловека, работающего на зарплату:

не имея в настоящее время свободных денег, к 2024 году создать пассивный доход в размере 300 000 рублей в месяц.

К 2022 году, заработать для инвестирования:

300 000 х 12 / 0,2 = 18 000 000 рублей.

Для этого, в 2014 году создать собственный бизнес и к 2016 году добиться среднегодовой чистой прибыли в размере не менее 350 000 рублей в месяц. Ежемесячно откладывать в среднем 250 000 рублей:

18 000 000 / 6 лет / 12 месяцев = 250 000 рублей.

Отложенные деньги менять на (выберите валюту) и хранить в банковской депозитарной ячейке. Не стоит обращать внимание на потери при валютном обмене. Это крохи, по сравнению с периодическими падениями курса рубля.

При накоплении суммы, достаточной для покупки однокомнатной квартиры в типовой новостройке на этапе строительства — покупать квартиру. Если хранить деньги в наличных, то велика вероятность, что они будут потрачены.

В купленных квартирах делать бюджетный ремонт, сдавать в аренду. Уже на этом этапе почувствуется прелесть пассивного дохода, который, кстати, тоже стоит откладывать.

К 2022 году накопится несколько квартир, у кого-то две-три штуки, у кого-то все десять. Кроме квартир будет некоторая сумма наличной валюты и особенно важно: опыт в ведении собственного бизнеса и опыт покупки, ремонта и сдачи в аренду своих квартир. С этого момента уже стоит целенаправленно искать объекты коммерческой недвижимости для инвестирования. В 90-х годах, было выгодно выкупать магазины у «умирающих» коллективов собственников и после реконструкции сдавать в аренду небольшими отделами. В 2000-х было выгодно ставить сети торговых павильонов. Сейчас пока еще актуальна покупка квартир на первых этажах с дальнейшим переводом в нежилой фонд. Наверняка, к моменту накопления запланированной суммы, появятся новые интересные доступные именно вам возможности, обеспечивающие запланированную рентабельность. Вот их то и нужно будет найти.

При нахождении подходящего объекта, для высвобождения денег, просто продайте нужное количество своих квартир. Если к продаже квартиры подходить разумно, пользуясь опытом собственного бизнеса, то квартиру легко продать за месяц. Не нужно специально искать риелтора. Он придет вместе с покупателем и с большим энтузиазмом (за комиссионные покупателя) поможет вам «дожать» сделку.

Обязательно изучите нюансы налогообложения при продаже жилой собственности, а точнее способы минимизации налогов.

Переложив деньги из квартир и валюты в покупку или создание коммерческой недвижимости с рентабельностью от 20%, вы получите желаемый пассивный доход. Приятное дополнение: вложив деньги с рентабельностью 20% вы фактически удвоите собственный капитал, т. к. продать эту недвижимость можно примерно за 10 годовых доходов. Вложив 18 миллионов, вы будете иметь в активе примерно 36 миллионов. После такого открытия многие люди задумываются — тем ли бизнесом они занимаются?

И еще: не стоит спешить с покупкой. Лучше несколько лет просидеть при квартирах и валюте и найти таки вариант с 20% рентабельностью, чем вложить сразу под 10%.

Описанный стратегический план можноусложнить всевозможными коэффициентамии индексами, учесть инфляцию и пр. Ноповерьте, большее количество цифр ибукв не приведет вас быстрее к цели, алишь забьет голову ненужной информацией.